Medo do Escuro - O Caso Jo?o Paulo #1: Uma luz se apaga
“O patrim?nio tombado pode se tornar um ativo imobiliário rentável sem prejuízo à memória da cidade” Imóveis de Valor Valor Econ?mico.txt
A cidade de S?o Paulo tem mais de quatro mil imóveis tombados,?niotombadopodesetornarumativoimobiliáriorentávelsemprejuízoàmemóriadacidadeImóveisdeValorValorEcon?loteria federal 53490 grande parte deles com potencial para desenvolvimento econ?mico. Mas o tema é sensível e enfrenta resistência entre os paulistanos e desconfian?a dos investidores, em geral, pela falta de comunica??o adequada. Reduzir o problema é o foco do trabalho da arquiteta Adriana Levisky, formada pela Faculdade de Arquitetura e Urbanismo (FAU-USP), autora do livro “Polifonia Urbana: arquiteturas, urbanismos e media??es” e vencedora do “Prêmio Pensador de Cidades Embraesp – Biênio 2023-2025”. Ela procura conectar poder público, empresas e academia para destravar o retrofit de prédios históricos. Pelo seu escritório, Levisky Arquitetos | Estratégia Urbana, ela atuou no projeto do Edifício Pietro Maria Bardi – o Anexo do Masp – que partiu da recupera??o de um prédio pré-existente. No início de setembro, ela organizou com a AsBea-SP um seminário internacional em S?o Paulo para debater o tema: “Oportunidades para o mercado de retrofit: o restauro de imóveis tombados na cidade de S?o Paulo”. Para Adriana, este é um nicho com escala relevante e que precisa ser visto como um negócio. Qual a diferen?a entre retrofitar um prédio comum e um tombado? Adriana Levisky — No edifício tombado, existem regras para preservar a memória do que é valioso no imóvel. Há diversas técnicas de arquitetura e tecnologias que podem ser adotadas na interven??o, com intera??o e respeito à história. Assim, licenciador, projetista e construtor da obra devem encontrar sinergia com a flexibilidade, o bom senso e a maturidade, para viabilizar a transforma??o. é possível tornar um patrim?nio tombado em ativo financeiro? Sem dúvida. Ao redor do mundo, existem diversos exemplos bem-sucedidos de patrim?nios tombados que se tornaram ativos imobiliários rentáveis, sem prejuízo à memória da cidade. Aqui no Brasil, temos algumas referências, como o Cidade Matarazzo — um processo bem-sucedido de restauro de um imóvel tombado. Outros projetos recentes em SP, como o Edifício Renata e o Basílio 177, têm se mostrado viáveis economicamente, oferecendo moradia de médio padr?o. Qual seria o tamanho deste mercado? Só em S?o Paulo, s?o mais de quatro mil imóveis tombados. é um nicho com escala relevante, que pode ser visto como oportunidade de negócio imobiliário e de entretenimento. Um mercado que tem muito potencial, mas no qual o investidor ainda n?o está habituado a transitar. Cidade Matarazzo é exemplo de patrim?nio histórico transformado em ativo imobiliário rentável — Foto: LEVISKY ARQUITETOS/DIVULGA??O Por que n?o? Porque esse tipo de patrim?nio é visto pelo mercado como um risco, pela incerteza que ele ainda apresenta na hora de se desenhar um modelo de negócio seguro, principalmente do ponto de vista do planejamento financeiro. Para destravar isso, é preciso atuar em três eixos de forma integrada: capacita??o profissional, aprimoramento de mecanismos de licenciamento e cria??o de novos mecanismos para o setor enxergar, de forma desmitificada e em escala, alternativas economicamente interessantes do retrofit de bens tombados. Como funcionariam esses três eixos? Eles precisam trabalhar de forma integrada. Primeiro, a capacita??o profissional de quem projeta ou contrata os projetos de arquitetura e engenharia mais adequados a um bem tombado. é um processo diferente do que fazer um empreendimento do zero. Segundo eixo: os mecanismos de licenciamento precisam ser aprimorados, considerando as dores de quem projeta, incorpora e ocupa esses lugares depois. Detectar onde faltam benefícios, por exemplo, para que haja um incentivo verdadeiro que atraia toda essa cadeia da constru??o – desde quem prospecta o imóvel até o comprador ou aquele que vai usá-lo. Por fim, o eixo do construtor. Novos mecanismos para o setor enxergar alternativas economicamente interessantes do retrofit de bens tombados. Sem trabalhar esses três eixos de maneira integrada, n?o se resolve as dores de cada lado da história. A requalifica??o de espa?os urbanos, como a Pra?a Victor Civita, é fundamental para a valoriza??o dos imóveis no entorno — Foto: LEVISKY ARQUITETOS/DIVULGA??O Qual a sua opini?o sobre o programa Requalifica Centro, de incentivo ao retrofit, criado pela prefeitura de S?o Paulo? O retrofit é ainda relativamente recente no mercado imobiliário do Brasil, mas essa é uma discuss?o bastante relevante. Mais de 85% dos brasileiros já vivem em centros urbanos. Portanto, olhar para as cidades como pauta estratégica e como um ativo, é fundamental. No mais, existe um processo de reconhecimento de oportunidade, mas n?o se consegue consolidar mudan?as t?o disruptivas em menos de dez anos. Historicamente, o efeito de legisla??es urbanísticas na cidade só é percebido, em geral, após esse prazo. é o que está acontecendo com o retrofit imobiliário. Tem um tempo de matura??o que é necessário para as pessoas entendam a validade da proposta – como aconteceu com as ciclovias. Há uma faixa da popula??o, mais jovem e flexível à mudan?a, que tem se mostrado mais aderente à ideia. Os conservadores s?o mais lentos nessa percep??o. Contudo, tivemos em paralelo ao programa a aprova??o de uma lei que incentiva a constru??o de edifica??es novas na zona central da cidade. Ou seja, em um país que sempre priorizou o novo, fica mais difícil consolidar o movimento de requalifica??o de estruturas pré-existentes. Nada contra combinar as duas coisas em um território, mas isso deixa mais lento o processo de matura??o e de percep??o de oportunidades do retrofit. O que poderia ser feito para acelerar o processo? O rito do licenciamento deve ser aprimorado. Falta entrosamento entre as secretarias e há necessidade de novos instrumentos financeiros para favorecer a aquisi??o do imóvel. O grande problema tem sido atrair o mercado que ainda n?o enxerga o retrofit como oportunidade de negócio. é importante antecipar os incentivos para o momento da aquisi??o, o que traria seguran?a jurídica, haja visto que a municipalidade n?o ofereceria subsídios para a compra se n?o for viável licenciar aquilo que o interessado quer fazer. Isso é viável? é uma calibragem possível, que precisa de um alinhamento de percep??es para decolar. A reuni?o de mercado, projetistas, construtores, poder público e sociedade precisa pautar algumas a??es estratégicas muito firmes a partir da premissa que é viabilizar os centros urbanos. Há um monte de recursos alocados nessas áreas que est?o ociosos, milhares de imóveis parados, vazios por décadas, que historicamente sofrem pela falta de uma vis?o de futuro. Agora, isso come?ou a acontecer, mas é preciso tratar em escala porque tem muitas oportunidades na cidade. Seu escritório atuou no projeto do Anexo do Masp, que sofreu críticas da sociedade. Como lidar com essa resistência quanto à requalifica??o de prédios pré-existentes? A oportunidade do anexo estava prevista há muito tempo e demorou décadas para ser viabilizada. é um exemplo claro da nossa resistência em lidar com a temática de patrim?nio. Ter conseguido realizá-lo abriu um espa?o para debater o tema da renova??o e da regenera??o da cidade, reconhecendo o antigo e encarando a necessidade de algo novo. A gente pode fazer várias leituras a respeito do projeto, a crítica do ponto de vista estético, mas a quest?o de base fundamental foi enxergar a viabilidade de poder evoluir e valorizar o entorno do museu. Foi uma oportunidade também de debater a requalifica??o do ambiente urbano como um todo? Sim. N?o dá para construir cidade olhando apenas o edifício. Precisamos mudar a nossa percep??o sobre isso. Para o mercado entender, é muito simples: um imóvel construído em um bairro deteriorado valoriza cerca de 50% na medida que o seu entorno é requalificado. E por que n?o é feito? Porque o setor n?o enxerga assim e pela ausência de mecanismos integrados para promover isso. S?o caminhos muito possíveis de serem trilhados e que colaboram com a constru??o de uma mentalidade necessariamente coparticipativa público-privada, que é a única forma da sociedade avan?ar. Em resumo, retrofit imobiliário e requalifica??o de espa?os urbanos s?o a??es sustentáveis fundamentais, que atendem ao compromisso das mudan?as climáticas, da economia de energia e de recursos, e da diminui??o da gera??o de resíduos nas cidades. Aquilo que a gente recicla e retrofita é cada vez mais essencial para a vida no planeta.
